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상가건물 임대차보호법과 상가 권리금

이천저널l승인2015.10.08l수정2015.10.08 16:38

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▲ 한상준 변호사

우리나라는 전체 근로자수 대비 자영업자 비율이 22%에 해당하고 그러한 자영업자 수가 565만 2천명에 달할 정도로 소위 말하는 자영업자 천국인 나라입니다. 이러한 자영업자 대다수는 상가 건물을 임대인으로부터 임차하고 그러한 임차목적물에 영업을 위한 시설을 투자를 한 뒤 영업을 하기 마련입니다.

자영업자가 그러한 영업을 통하여 수익을 창출하고 자신의 일이 기틀을 마련해 나갈 즈음, 어느덧 임대차 계약의 계약 만기일이 다가오기 마련인데, 자영업자 입장에서는 그런 시기에 걱정이 이만저만이 아닙니다. 상가 주인이 임대차계약을 갱신해주지 않고 계약의 내용에 따라 임대목적물을 원상회복하고 퇴거하라고 할까봐 자영업자는 노심초사할 수밖에 없는 것입니다.

물론 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항과 제2항에 따라서 임차인인 자영업자는 최대 5년까지 상가건물 임대차계약을 연장할 수는 있지만, 그 기간 이후에는 상가건물주인 임대인의 의사에 따라서 자영업자는 계약을 더 이상 갱신하지 못하고 영업을 하던 상가건물에서 퇴거할 수도 있는 것입니다.

자영업자는 상가건물을 임차하고 투자하여 손님들을 끌어들이고, 이를 통해서 수익을 얻고 어느덧 사람들 사이에서 소문이 나서 장사가 잘되기 시작할 무렵에 임대인의 일방적인 계약갱신 거절로 투자자금을 회수하지도 못하고 쫓겨날 수도 있기(물론 위에서 언급하였듯이 최대 5년까지는 임대차계약 갱신이 가능하다)에 자영업자 입장에서는 불안한 지위에 있을 수밖에 없는 것입니다.

이에 상가건물 임대차보호법은 일부 개정을 통하여 임차인이 자신의 영업장에 투자한 시설 및 자신이 확충한 영업망에 대한 금전적인 보상 즉, 권리금을 보호받을 수 있는 길을 마련하였습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의 3과 제10조의 4를 살펴보면 아래와 같습니다.

제10조의3 (권리금의 정의 등)

① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

[본조신설 2015.5.13]

 

제10조의4 (권리금 회수기회 보호 등)

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

 ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

 ④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

 ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

이와 같은 규정을 자세히 살펴보면 종전의 임차인은 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 새로운 임차인과 권리금 계약을 통하여 권리금을 회수할 기회를 가질 수 있고, 임대인은 그러한 새로운 임차인과의 임대차 계약을 제10조의 4 제2항에서 규정하고 있는 정당한 사유가 없는 한 거절하지 못합니다.

즉, 종전의 임차인은 새로운 임차인을 구해서 권리금을 받을 수 있는 것이고, 임대인은 그러한 새로운 임차인과의 임대차 계약을 정당한 이유 없이는 거절하지 못함으로써 종전의 임차인의 권리금 회수 기회를 마련해준 것입니다.

이는 사회적 약자인 임차인이 이제는 법개정을 통하여 권리금을 적기에 회수할 수 있는 기회를 부여했다는 점에서 의의가 있을 것입니다. 하지만 임차인의 시점에서 살펴보면 임차인이 자신의 권리금을 회수할 수 있는 기한은 임대차 종료 3개월 전부터 임대차 종료시점까지로 그 시기가 매우 제한 적이라는 점에서 문제가 있을 수 있으며, 임대인의 입장에서 살펴보면 임대차목적물을 임대인이 직접 사용하고자 할 경우에도 종전 임차인과 권리금 계약을 한 새로운 임차인과의 임대차 계약을 정당한 사유 없이 거절하지 못함으로써 임대인 자신이 소유한 자신의 건물을 사용하지 못하게 되어 지나치게 임대인의 소유권 행사가 제한된다는 문제점이 있습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의 4는 사회적 약자인 임차인의 재산권을 보호해준다는 긍정적인 측면이 있지만, 그 법률 해석에 있어 분명 임대인 임차인 모두에게 불합리한 점을 내포하고 있는 미비한 법률입니다. 만약 현재의 법률 그대로는 지속적으로 적용한다면 불합리한 경우가 발생하여 사회적 혼란이 야기될 수도 있다고 생각합니다. 이에 상가건물 임대차 보호법 제10조의 4 규정의 문제점을 보완한 법 개정이 이루어지기를 바라는 바이며, 이러한 개정을 통해서 임차인 임대인 양측 권리 모두가 조화롭게 보호받을 수 있기를 희망하는 바입니다.


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