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상가 임차인의 원상회복 의무에 대하여

이천저널l승인2015.07.29l수정2015.07.29 10:13

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▲ 한상준 변호사

우리는 이천 시내를 돌아다니다보면 많은 가게들을 볼 수 있습니다. 커피숍, 치킨집, 옷가게 등등 그 업종의 개수만큼이나 많은 가게들이 즐비해 있습니다. 많은 자영업자들이 그러한 가게를 통해서 자신들의 생계를 꾸려나가고 있습니다. 가게를 운영하기 위해서 어떤 사람은 상가 건물을 매수하여 운영하는 사람이 있는가 하면, 어떤 사람들은 상가건물주로부터 상가를 임차하여 운영하는 사람들도 있습니다. 실제 가게를 운영하는 사람들 중에는 상가건물을 임차하여 운영하는 후자의 경우가 더 많다고 할 것입니다.

이렇게 상가를 임대인으로부터 빌려서 가게를 운영하는 임차인들은 임대인과 임대차 계약을 체결하기 마련입니다. 그러한 임대차 계약에는 보증금 및 월임대료에 관한 부분, 임대차 계약기간, 계약 해지 사유 등 여러 가지 구체적인 사항이 명시되어 있고 임대인과 임차인 사이 합의하에 그러한 계약서를 작성하게 됩니다. 이와 같은 임대차 계약서는 통상 임대인의 요구에 의하여 “임차인은 계약 종료 시 원상회복할 의무가 있다”고 명시함으로써 원상회복의무를 규정하는 것이 보통입니다.

이러한 임대인과 임차인사이 원상회복의무 규정을 임대차계약에 명시하지 않더라도 민법 제654조 및  동 법 제615조에 의하여 임차물을 임대차 계약 당시 상태로 원상회복할 의무를 규정하고 있기에 임대차 기간이 종료된다면 임차인은 임대차 계약서에 원상회복에 관한 규정을 적시하지 아니하였더라도 임대차 목적물을 임대차 계약 당시 상태로 원상회복할 의무가 있는 것입니다.

즉, 임차인은 임대차 계약 기간이 종료하면 임차목적물을 임대차 계약 당시 상태로 원상회복할 의무가 당사자의 약정 내지는 민법 제614 및 동 법 제615조에 의하여 인정되는 것입니다.

하지만 위와 같은 경우보다 더 많이 문제되는 경우는 상가 가게를 꾸려 운영하던 전임차인이 계약기간 중에 다른 임차인에게 그 가게를 양도한 뒤 임대차 기간이 만료된 경우에 원상회복의 범위가 어디까지인지가 문제된다고 할 것입니다. 임대인의 입장에서는 원상회복이란 애당초 전임차인에게 임차하기 전 상태(시설을 하기 전 상태)를 의미한다고 주장하고 새로운 임차인의 경우에는 전 임차인으로부터 계약을 인수받을 당시의 상태라고 주장하기에 임대인과 새로운 임차인 사이에 분쟁이 발생하기 마련입니다.

그러나 임대임의 새로운 임차인에 대한 위와 같은 요구는 새로운 임차인 사이에서 원상회복범위에 관하여 전임차인이 설치한 시설까지 원상회복한다는 양 당사자사이의 약정이 없는 한 명백히 잘못된 요구에 불과합니다. 즉, 새로운 임차인은 임대인과 임대차계약을 체결하면서 전임차인이 설치한 시설을 철거한다는 특약을 하지 않은 이상 새로운 임차인은 전임차인으로부터 임대목적물을 인도받을 당시의 상태로 원상회복을 하면 새로운 임차인의 임대인에 대한 원상회복의무를 이행한 것이 됩니다.

대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카 12035판결을 살펴보면 “전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다”고 판시하여 판례 또한 위와 같은 내용을 명백히 하고 있음을 알 수 있다고 할 것입니다.

많은 상가 임차인들은 그들이 임대인으로부터 임대 받은 상가 건물을 직접 꾸미고 들어가는 경우도 있지만 전 임차인으로부터 임대차계약을 승계 받고 전 임차인이 꾸며놓은 상가에 들어가서 영업하는 경우가 더 많다고 할 것입니다. 그러한 경우 임대차 계약이 만료되어 임대인으로부터 상가건물에 대한 원상회복요구를 받는다면 전 임차인이 설치한 시설을 철거한다는 특약을 임대인과 하지 않은 이상 새로운 임차인은 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것입니다.

요새 경기가 어려워 많은 자영업자가 폐업을 하고 있는 상황이고, 그렇게 폐업한 곳을 인수하여 다시 사업을 시작하는 사람들이 많습니다. 그러한 경우에 있어 새로운 임차인은 추후 임대차 기간 종료 후 임대인과 사이에 원상회복 범위를 놓고 분쟁의 소지가 있으니 이러한 분쟁을 미연에 방지하기 위해서는 임대차 계약서상에 원상회복 범위에 대하여 명백히 기재하는 것이 현명한 방법이라고 할 수 있겠습니다.


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