▲ 한상준 변호사

우리나라의 경우 많은 사람들에게 있어 집이라는 주거 공간은 가정 내 가장 중요한 자산 내지는 투자처로 인식하고 있는 경우가 많습니다. 가장 중요한 자산이라고 인식되기에 많은 사람들이 평생 모은 돈으로 집을 사기도 하고, 많은 주택에 투자하기도 합니다. 그러한 인식때문인지 우리나라의 집값은 다른 국가에 비해서 매우 비싼 편에 속합니다. 비싼 집값 때문에 지금 막 시작하는 신혼부부들은 그러한 집을 결혼과 동시에 구입하기는 어렵고 전세를 얻어서 산다든지 아니면 일정한 보증금과 월세를 내고 집을 얻어서 살고 있는 형편입니다.

즉, 집을 구매하기 어려운 부부들은 대부분 전세 내지는 월세로 주거공간을 얻어서 생활하고 있는 형편입니다. 그러한 부부들인 많은 만큼 집주인으로부터 보증금 내지는 전세금을 돌려받지 못하여 발생하는 분쟁도 증가하고 있는 추세입니다. 우리나라는 그러한 세입자들을 보호하기 위해서 주택임대차보호법이라는 법규를 규정하여 사회적 약자인 세입자들을 강력히 보고하고 있습니다.

우리가 흔히 말하는 전세라는 것은 전세계적으로도 우리나라만 존재하는 특이한 제도입니다. 집값의 70~80%에 해당하는 전세금을 집주인에게 지급하고 일정기간 그 집을 사용·수익할 수 있도록 하는 전세제도는 그 금전의 액수가 큰 만큼 만약 전세기간 만료 후에도 그 금전을 집주인으로부터 돌려받지 못한다면 그 전세금이 전 재산인 세입자에게는 경제적으로 매우 힘들어 질 수 밖에 없습니다. 그래서 우리나라 물권법은 전세권이라는 제도를 일찌감치 두었고 그러한 전세권이 그 임차목적물인 집에 설정된다면 그 설정된 기일 이후의 물권 및 채권자들에게 우선하여 전세권자가 전세금을 임차목적물로부터 변제받을 수 있도록 하였습니다.

하지만 집주인들은 자신의 집에 전세권이 설정되는 것을 꺼려하였고, 이에 세입자의 전세권 설정 요구를 거절하였기에 물권법 상에 규정된 전세권제도는 실제 그 활용도가 매우 낮은 편입니다. 이와 같이 전세라고 하면서 전세권이 설정되지 않은 전세를 우리는 채권적 전세라고 합니다. 채권적 전세는 그 실질은 임대차이며, 이에 주택임대차보호법의 적용을 받습니다. 주택임대차보호법은 사회적 약자인 세입자를 위해서 규정되어 있기에 편면적 강행규정의 성격을 띠고 있습니다.

여기서 편면적 강행규정이라함은 집주인이 세입자와 사이에 주택임대차보호법 규정 내용에 반하여 세입자에게 불리한 내용의 합의를 한 경우 그 합의는 무효이나 다만, 그 합의의 내용이 집주인에게는 불리하나 세입자에게 유리한 경우에는 그 합의가 유효인 것을 의미합니다.

우리가 흔히 주택임대차보호법을 말할 때 최우선변제, 우선변제, 대항력 등과 같은 용어를 쉽사리 들어볼 수 있을 것입니다. 이러한 최우선변제, 우선변제, 대항력은 모두 세입자를 위한 규정들입니다. 다만, 그러한 최우선변제, 우선변제, 대항력 등과 같은 법적 효과를 귀속받기 위해서는 세입자에게도 일정한 요건을 갖출 것을 요구하고 있습니다.

우선 최우선 변제란 주택임대차보호법 제8조에 규정된 것으로 일정 보증금 이하의 임차인의 경우에 전입신고만 되어 있다면 확정일자 없이도 다른 물권자에 비하여 최우선 하여 보증금 중 일정 금액을 최우선으로 변제받을 수 있다는 것을 의미합니다. 일정 보증금 이하에 대하여는 주택임대차보호법 시행령에 규정되어 있으며 각 지자체마다 적용되는 보증금의 액수와 최우선변제 받을 수 있는 보증금의 액수가 다르니 그 점을 유의해서 살펴볼 필요가 있다고 할 것입니다. 또한 전입신고가 된 날이 기준이 되는 것이 아니라 전입신고 다음 날이 기준일이 된다는 것도 유의하셔야 할 것입니다.

주택임대차보호법 제3조에서는 일정한 요건을 갖춘 세입자의 경우에는 대항력이라는 효과를 부여하고 있습니다. 여기서 대항력이라는 것은 임차인이 임대인과 임대차계약을 체결하고 이에 따라 그 임차목적물 소재 지번으로 전입신고를 한 경우에 그 전입신고 다음날을 기준으로 하여 그 기준일 이후 설정된 물권자들에게 대항할 수 있음을 의미하는 것입니다. 또한 동 법 제3조 제3항에서는 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하여 임대차 존속기간 중에 임차목적물이 제3자에게 매도된 경우라도 임차인이 전 임대인과 사이 약정된 임대차 기간 동안은 안정적으로 그 임차목적물에서 기거할 수 있도록 규정하고 있습니다.

여기서 대항력이 언제 그 진가를 발휘하는지 의문이 아니라 할 수 없는데 다음과 같은 경우를 상정할 수 있습니다. 세입자가 임대차목적물에 전입신고를 하고 그 뒤 저당권이 설정되었는데 저당권자가 임의 경매를 실행하고 제3자가 경락을 받은 경우에 있어 세입자는 그 경락자인 제3자의 임대차목적물을 인도하라는 요구를 거부할 수 있습니다. 이러한 경우 경락인은 어쩔 수 없이 세입자에게 금전을 지급하고 집을 비워달라고 하는 수밖에 없습니다. 다만, 여기서 주의할 점은 세입자는 경락인에게 임대차보증금을 내놓으라는 권리는 없고 단지, 경락인인 제3자의 인도 요구를 거절할 수 있는 권리밖에 없다는 점입니다.

마지막으로 세입자는 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건(전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 구비한 경우에는 우선변제권이라는 권리를 우리나라 판례상 인정받고 있습니다. 여기서 우선변제권이라고 하는 것은 물권이 아닌 채권적 전세와 임대차에 대하여 물권적 효과를 인정하여 확정일자 내지는 전입신고 다음날을 기준으로 그 뒤에 설정된 물권자보다 우선하여 임대차목적물로부터 보증금을 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다. 이와 같은 우선변제적 효력의 기준일은 확정일자 부여일을 기준으로 삼는 것이 원칙이지만 만약 확정일자를 입주 및 주민등록과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 합니다.

세입자와 같은 경제적 약자에게 있어서 보증금 내지는 전세금은 그들의 전 재산이나 다름없습니다. 그러한 보증금 및 전세금에 대해서 우리나라는 주택임대차보호법을 통하여 강력히 보호해주고 있습니다. 세입자들께서는 위와 같은 내용을 잘 숙지하셔서 임대차 계약 내지는 전세계약에 따른 불이익을 받지 않도록 각별한 주의를 요합니다.